Construir kitnets no fundo do terreno e alugá-las é um dos investimentos mais comuns do Brasil. Também é um dos mais frequentemente irregulares — e o proprietário costuma avaliar o risco pelo lado errado.
O risco que todo mundo pensa
A preocupação usual é com a prefeitura e com o imposto: multa por edificação sem licença, cobrança de contribuição previdenciária da obra. São riscos reais, e crescem com o tempo. Mas são riscos financeiros, e financeiro se resolve com dinheiro.
O risco que quase ninguém pensa
Um inquilino se machuca. Um curto-circuito na fiação improvisada, uma escada sem guarda-corpo, um vazamento de gás, uma laje que cede. A partir daí, a ausência de habite-se deixa de ser burocracia e vira o centro da discussão.
- O habite-se é o documento em que a prefeitura atesta que a edificação foi construída conforme o projeto aprovado e pode ser ocupada com segurança. Sem ele, não há atestado nenhum.
- Seguradoras costumam negar cobertura para edificação sem certificado de conclusão — e a negativa aparece justamente no sinistro, não na contratação.
- Em ação de responsabilidade civil, a irregularidade pesa contra o proprietário, e pode ser tratada como agravante.
- Contratos de locação de unidade irregular podem ser questionados, inclusive quanto a garantias.
O outro lado da conta
Há também o que se perde por estar irregular, e que raramente entra na conta:
- O conjunto não pode ser vendido com financiamento, o que restringe o comprador a quem paga à vista.
- Não serve como garantia para crédito com juros baixos — e capital de giro caro corrói a rentabilidade do aluguel.
- Não pode ser individualizado em unidades autônomas, o que impediria vender uma kitnet de cada vez.
- Trava o inventário, transferindo o problema para os herdeiros no pior momento.
Dá para regularizar depois de alugado?
Dá, e é o caso mais comum. Os inquilinos permanecem: a regularização não exige desocupação, salvo quando houver necessidade de obra corretiva. O processo segue o caminho normal — levantamento, projeto, aprovação, apuração fiscal, habite-se e averbação.
Conjuntos de kitnets costumam ter um detalhe adicional: a possibilidade de individualização das unidades. Quando é viável, ela transforma um imóvel único em vários vendáveis separadamente, o que muda bastante o valor de saída. Vale avaliar já no diagnóstico.