A resposta curta é: você pode vender o terreno e transferir a posse da construção, mas não pode vender a construção em si — porque, juridicamente, ela não existe. A matrícula do imóvel descreve apenas o lote, e é essa descrição que vale no cartório, no banco e no inventário.
Na prática, isso não impede a venda. Impede a venda boa. E a diferença entre uma e outra costuma ser de 20% a 40% do valor do imóvel.
O que trava exatamente
Três coisas param ao mesmo tempo, e é a combinação delas que derruba o preço:
- Financiamento bancário. Nenhum banco libera crédito imobiliário para uma construção que não consta na matrícula — não há garantia real sobre algo que o registro não reconhece. Isso elimina a maior parte dos compradores de uma vez.
- Escritura completa. A escritura vai descrever o que a matrícula descreve: um terreno. O comprador paga por uma casa e recebe um lote no papel.
- Uso do FGTS. A liberação do saldo para compra de imóvel exige regularidade registral.
E o contrato de gaveta?
É o caminho que muita gente acaba tomando: um contrato particular de compra e venda, com transferência de posse e a promessa de regularizar depois. Funciona no sentido de que o dinheiro troca de mãos e a família se muda. Mas cria uma corrente de problemas que estoura anos depois.
- O vendedor continua sendo, para todos os efeitos, o proprietário — e responde por dívidas do imóvel, incluindo IPTU.
- Se o vendedor for executado por uma dívida qualquer, o imóvel pode ser penhorado, ainda que o comprador more nele há anos.
- Se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário dele, e o comprador precisa disputar com os herdeiros.
- O comprador não consegue registrar benfeitorias, financiar reforma nem usar o imóvel como garantia.
O caminho para destravar
Regularizar significa fazer o papel alcançar a realidade, em quatro etapas encadeadas:
- 1Levantar a área realmente construída e comparar com o que está cadastrado na prefeitura.
- 2Aprovar na prefeitura o projeto do que existe e obter o alvará de regularização.
- 3Resolver a contribuição previdenciária da obra junto à Receita Federal e obter a CND — documento que a prefeitura exige para o habite-se.
- 4Com o habite-se em mãos, averbar a construção na matrícula do imóvel.
Concluída a averbação, a matrícula passa a descrever a casa. O imóvel entra no mercado formal: financia, serve de garantia, é vendido com escritura completa e partilhado em inventário sem discussão.
Quanto tempo antes da venda começar?
Uma residência unifamiliar leva de três a oito meses. Se a venda já está negociada, vale conversar com o comprador sobre um prazo — muitos aceitam esperar quando entendem que vão receber um imóvel financiável no fim. O que não funciona é começar a regularização depois de assinar o compromisso com prazo curto: os órgãos envolvidos têm ritmo próprio.