Obra antiga ainda pode ser cobrada?

Uma das perguntas mais frequentes de quem tem uma construção antiga irregular: depois de tanto tempo, ainda podem cobrar? A resposta é sim e não, e a diferença entre as duas partes vale dinheiro.

O que decai em cinco anos

O direito de a Fazenda Pública constituir o crédito tributário decai em cinco anos. O marco inicial é o primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado.

Aplicado à contribuição previdenciária de uma obra, isso significa que períodos suficientemente antigos deixam de ser exigíveis. Em uma construção concluída há dez ou quinze anos, a parte alcançada pela decadência costuma ser a maior fatia da conta.

O que NÃO decai

Aqui está a parte que costuma surpreender: a irregularidade perante o município não prescreve pelo simples passar do tempo. Enquanto a edificação estiver sem licença e sem habite-se, ela continua irregular e sujeita a autuação, embargo e, nos casos graves, ordem de demolição.

E a exigência registral também não some: sem averbação, o imóvel continua fora do mercado formal, por mais décadas que passem.

Como se comprova a data de conclusão

Aqui está o ponto prático. A decadência não é automática: precisa ser demonstrada, e a demonstração depende de provar quando a obra terminou. Servem, entre outros:

• Imagens históricas de satélite, com data, mostrando a edificação já construída.
• Primeira conta de energia ou de água do imóvel.
• Carnês antigos de IPTU, especialmente se já indicarem área construída.
• Fotos datadas, inclusive de arquivo pessoal e de redes sociais.
• Contratos de locação da época.
• Laudo técnico de vistoria, que estima a idade da edificação por características construtivas.

Vale a pena reunir esse material antes de qualquer contato com os órgãos. É o documento que mais reduz valor em obra antiga, e ele custa tempo de procura, não dinheiro.

Um cuidado importante com a ordem

A contagem do prazo depende da data em que o lançamento poderia ter sido efetuado. Abrir um cadastro às pressas, sem estratégia, pode mexer nesse marco e enfraquecer a tese. Por isso a primeira etapa de um processo bem conduzido é sempre diagnóstico — nunca cadastro.