Quanto custa regularizar uma obra?

Não existe um preço de tabela, e desconfie de quem der um número antes de olhar a matrícula. Mas existe uma estrutura de custo previsível, e entender essa estrutura permite estimar a ordem de grandeza — e, mais importante, saber onde dá para economizar de forma legítima.

Os quatro componentes

1. 1Contribuição previdenciária da obra. Costuma ser o maior item, e é o mais mal compreendido. Incide sobre a remuneração da mão de obra, não sobre o custo total da construção.
2. 2Taxas municipais. Aprovação de projeto, expedição de alvará e habite-se. Variam muito por município e costumam ser calculadas por metro quadrado.
3. 3Emolumentos cartorários. A averbação na matrícula é cobrada por tabela estadual, regressiva — o percentual cai conforme o valor sobe.
4. 4Honorários técnicos. Levantamento em campo, projeto, ART ou RRT, protocolo e acompanhamento.

Onde o valor realmente se decide

O primeiro item é o que faz a conta variar de forma drástica. Quando o responsável pela obra não comprova quanto pagou de mão de obra, a Receita Federal apura esse valor por arbitramento — estima o custo da construção pela área e pelo padrão, e considera uma fração disso como remuneração de mão de obra.

Esse número arbitrado é quase sempre maior que o gasto real. E é sobre ele que incide a alíquota.

Na prática, isso significa que o mesmo imóvel, com a mesma obra e a mesma área, pode custar valores muito diferentes dependendo apenas de quem tomou a iniciativa. É a variável mais sensível de toda a conta — e a única que ainda está sob o seu controle.

Onde é possível reduzir, legalmente

• Separação da área não computável. Garagem descoberta, beiral, área técnica e projeção não entram na área que gera a apuração. Errar essa conta para mais é comum quando o levantamento é feito às pressas.
• Classificação correta do projeto-padrão. Uma casa térrea simples não pode ser enquadrada como edificação de alto padrão. O enquadramento define o custo de referência usado no arbitramento.
• Padrão de acabamento real. Padrão declarado acima do que existe infla a base de cálculo.
• Dedução de material e serviços comprovados. Toda nota fiscal recuperada reduz a base apurada — vale procurar em e-mails de loja de material, extratos de cartão e recibos de empreiteiro.
• Prazo decadencial. Em obras antigas, parte da exigência pode já não ser mais exigível.

E se eu não tiver nota fiscal nenhuma?

É a situação da maioria. Ninguém guarda nota de saco de cimento pensando em uma apuração que vai acontecer dez anos depois. Isso não inviabiliza nada: os quatro primeiros itens da lista acima não dependem de nota fiscal — dependem de o levantamento e o enquadramento serem feitos corretamente.

Se aparecerem notas depois, melhor: a economia aumenta. Mas a redução começa antes disso.